Тайланд намерен аннулировать закон о долгосрочной аренде земли для иностранцев

Сейчас дело передано на рассмотрение в Верховный суд Королевства.

Юрист, корреспондент по вопросам права Phuket News г-н Джеральд Киппен:

Не только схема признана незаконной, но это судебное решение может означать, что оригинальный основной договор 30-летней аренды, даже если он зарегистрирован в Земельном офисе, теперь пустота - этого никогда не существовало, оставляя покупателя с двумя горстями ничего.

По закону, иностранцы не могут владеть землей и жилыми единицами, но была возможность предоставлять иностранцам аренду, поэтому земельные участки обычно продавались иностранным покупателям на правах аренды.

По тайскому законодательству максимальный срок аренды составляет 30 лет, который может быть продлен по истечении этого срока.

Договор аренды для иностранцев, как правило, предусматривают первоначальный срок 30 лет плюс два дополнительных и последовательных 30-летних срока продления.

Тем не менее, возобновление аренды в Тайланде отнюдь не гарантировано, даже если это предусмотрено в первоначальном договоре аренды.

И для того, чтобы преодолеть эту проблему была разработана схема, которая реализовывалась для иностранцев — «обеспеченная» или «коллективная» аренда. Этот документ гарантировал, что аренда продлевается еще дважды.

Этот инструмент «безопасности» предполагал условия, что покупатель не только заключил договор аренды с тайской компанией, которая владеет землей (квартирами разработчика), но и заключение договора об акциях, купле-продажи акций, которые контролируются тайской компанией, владеющей землей (квартирами разработчика).

Теперь, два тайских суда пришли к выводу, что «обеспеченный» лизинг это «ничто, пустота» с точки зрения закона.

Контракт, который является недействительным, считается, что никогда не существовал.

Если другие суды поддержат мнения этих двух инстанций, то не только любое продление срока «обеспеченной» аренды будет недействительным, но и текущие условия аренды.

Это независимо от того, что договоры аренды уже зарегистрированы.

Почему? Потому что факт, что аренда является недействительной означает, что она никогда юридически не существовала и, следовательно, если это не отражено ни в одном законе – это пустота, обнуленной аренды не может быть, и никогда не могло быть, и пустота не может быть зарегистрирована.

Даже, если юридический договор действительной аренды прошел через все формальности офиса Земельного участка, зарегистрирован, оплачены все регистрационные сборы, документы с подписями и печатями земельных чиновников, тем не менее, эти факты не в состоянии не изменить правовое небытие пустой аренды, поскольку юридически, ничего не случилось в связи с такими действиями.

В настоящее время документ рассматривается в Верховном суде Тайланда по делу покупателей по схеме «обеспеченной» аренды. Аренда, в данном случае, квартир, была зарегистрирована несколько лет назад.

Арендаторы подали гражданский иск против разработчика в Гражданский суд, чтобы защитить свои права аренды. Ни покупатели, ни один разработчик не утверждали, что договоры аренды были не действительными.

Наоборот, обе стороны опирались на положения об аренде, поддерживая их соответствующими аргументами.

Тем не менее, суд решил по своему, что лизинг, рассматриваемый, как соглашение продажа-покупка-продажа на акции, контролируемые тайской компанией, которая владеет земельными участками (квартирами девелопера), на самом деле были фиктивными договоренностями, направленными на то, чтобы скрыть истину — с чем стороны фактически согласились: продать и купить соответствующую недвижимость.

Раздел 155 Гражданского и Хозяйственного кодекса Тайланда предусматривает, что если две стороны заключили фиктивный договор с тем, чтобы скрыть свой реальный договор, фиктивный договор является ничтожным.

Это говорит о том, что, хотя фиктивный договор является недействительным, скрытая договоренность о том, что стороны фактически сделали, должна быть оценена в соответствии с положениями применимыми к ней.

В этом случае суды постановили, что стороны заключили фиктивные договоры аренды через «обеспеченную» аренду. Создали эту схему и сделали это для того, чтобы скрыть их реальное соглашение о продаже и покупке земли (квартир застройщика).

Решение суда означает, что договоры аренды должны быть аннулированы, поскольку положение статьи 456 ЦКК применяется для «реальных» договоров купли-продажи.

Раздел 456 предусматривает, что «продажа недвижимого имущества является недействительной, если только договор купли-продажи не заключен в письменной форме и не зарегистрирован компетентным должностным лицом.

То есть, Договор купли-продажи имеет юридическую силу, если заключен в письменной форме и заверен компетентными должностными лицами.

Суд пришел к такому выводу, что, поскольку эти договоры продажи не были сделаны в письменной форме и не зарегистрированы компетентными должностными лицами, то они (договоры) являются недействительными.

Это решение, было принято судом первой инстанции, затем, было обращение в апелляционный суд. Апелляционный суд поддержал решение суда первой инстанции на тех же фактических и юридических основаниях, на которые указал суд первой инстанции.

— Договор по «обеспеченной» аренде плюс соглашение продажа-покупка-продажа были фиктивными, направленными для сокрытия реальных соглашений продажи и покупки недвижимости; таким образом:

— Договоры аренды и соглашения купли-продажи признать недействительными.

— Фактические скрытые соглашения продажи и покупки недвижимости признать недействительными, потому что они не были сделаны в письменной форме и не зарегистрированы компетентным должностным лицом.

Исходя из этих новых решений «обеспеченная» аренда становится не только ничтожной, но и нет гарантий, что ваша долгосрочная аренда будет продлена. Кроме того, эти решения могут иметь катастрофические последствия — ваш нынешний срок аренды может потерять юридическую силу.

В соответствии с анализом решений этих судов, любой, кто уже вложил или рассматривает возможность инвестирования по подобной схеме, сталкивается с немедленной потерей инвестиций.

Хорошая новость — «обеспеченная аренда», лизинг могут быть изменены, чтобы юридически обеспечить безопасность реальной долгосрочной аренды без каких-либо недостатков разработчика, по обеспечению оплаченного Условия продления с ипотекой на земельные участки.

Это простая и прямая правовая структура, которая обеспечивает безопасность для инвестора. Это лучшая и по-настоящему безопасная альтернатива для «обеспеченной» аренды.