Совет профессионала: 10 правил выбора агентства недвижимости

Тайланд, будучи одной из самых популярных стран для отдыха, уже давно перестал быть символом только отличной погоды и древних храмов. Современная недвижимость также привлекает интерес людей со всего света. 

Не исключено, что в поисках информации о турах в Таиланд вы наткнулись на очередной сайт агентства, предлагающего оформление и заключение договора на покупку недвижимости дистанционно, через интернет.
 
Как и в любой новой отрасли, когда люди еще не знакомы с принципом работы таких агентств, появляются нечестные предприниматели, желающие выгадать, дезинформируя или напрямую обманывая своего покупателя. 
 
1. С подозрением относитесь к обещаниям: «Наши цены ниже, чем у застройщика» или «0% комиссии» 

В Тайланде существует единый прайс лист, к котором застройщик указывает цену на ту или иную квартиру. Все агентства недвижимости работают только по ценам застройщика. Поэтому обещания более выгодных условий на этой основе некорректно.

Только агентства, имеющие устойчивую репутацию и давно занимающие свои нишу на рынке недвижимости (в отличие от мелких агентств), могут обсуждать с застройщиком дополнительные скидки для своих клиентов или проводить акции. 

2. Интересуйтесь из какой квоты квартира 

Одна из особенностей покупки квартиры в Таиланде связана с наличием на рынке недвижимости разных квот: тайской и иностранной. Стоимость квартиры из иностранной квоты как правило выше на 15-20%, отсюда и более низкая цена на баннере мелких компаний.

Непрофессиональные компании часто вводят покупателя в заблуждение умалчивая из какой квоты они предлагают купить квартиру.  

Однако для того, чтобы приобрести квартиру на «тайскую квоту» иностранцу необходимо открыть и зарегистрировать компанию на территории Таиланда, что предполагает дополнительные затраты не только на открытие компании, но и на ведение ее ежегодного баланса.

Квартиры на тайскую квоту стоят дешевле на 100 - 300 тысяч бат. Но, если Вы вознамеритесь продать данную собственность - продавать ее Вы так же будете по более низкой стоимости. 

Покупка квартиры из тайской квоты будет выгодна, если в ваши намерения входит покупка пяти и более квартир для последующей сдачи в аренду, и вы не собираетесь их перепродавать. 

3. Смотрите на регион работы агентства
 
Есть разница между Паттайей и Пхукетом. Расстояние между ними - 45 минут на самолете. Тем более, имея офис в Бангкоке агентство не способно вести качественный сервис по подбору недвижимости и в Паттайе, и на Хуа Хине, и на Пхукете одновременно.

Крайне сложно одновременно работать качественно и вести деятельность в разных регионах Таиланда. С чем это связано?

Имея офис недвижимости в одном городе и предлагая недвижимость в другом компания перепоручает своих клиентов посредникам, чью деятельность сложно контролировать. 

Заминки в работе и при заключении сделки при покупке недвижимости заграницей дистанционно - то, от чего профессиональные компании, определившие свой регион работы, оберегают клиента. 

4. Делать выводы из оформления

Большие компании, уверенные в качестве своей работы, не будут ограничивать клиента информацией в виде красивых картинок и дешевых 3D роликов.

Профессиональная съемка объектов недвижимости стоит дорого и, если у компании нет на это средств, трудно ожидать от нее достойного клиента сервиса при оформлении и ведении сделки, полного информирование о стадиях работы вплоть до получения клиентом ключей от собственности. 

На сайте должны быть представлены ежемесячные отчеты по проектам, актуальные цены, фотографии стройплощадок. Вы должны видеть динамику строительства и работу застройщика. 

5. Смотрите на телефон и адрес представительства агентства

Согласно законодательству Тайланда, легальной является только деятельность, осуществляемая непосредственно на территории Тайланда.

Если координаты головного офиса — Россия, страны СНГ и любые другие страны, эти агентства могут оказаться фиктивными. Их деятельность может быть законной при наличии агентств-посредников, но в данном случае это сказывается как на качестве работы, так и на цене. 

6. Обращайте внимание на количество проектов 

Каждый объект недвижимости — дополнительная ответственность для агентства. Специалисты агентства досконально должны знать историю компании застройщика, планировки квартир, цены, возможности индивидуальных условий покупки и т.д.

Чем их больше проектов, тем тяжелее своевременно обновлять прайс-листы, мониторить продажи компании, отслеживать дееспособность застройщика.

Хороший показатель для здоровой компании – это 15-20 объектов - то количество, при котором вы можете быть уверены в их качественном и надежном ведении агентством. 

7. Убедитесь, что информация для связи на сайте указана корректно  
 
На сайте обязательно должны быть указаны:
- адрес компании
- документы регистрации, лицензии
- ФИО директора компании с указанием рабочих и личных номеров телефонов

8. Умейте распознавать манипуляцию

Есть множество способов манипулирования вниманием клиента. К таким способам относится искусственное подогревание интереса к объектам недвижимости («осталось всего 8 квартир», «осталось всего 3 дня»). Профессиональные компании с хорошей репутацией в них не нуждаются и не будут торопить клиента в принятии решения. 

Делайте выводы из наличия на сайте сомнительных акций вроде «спешите распродажа контрактов должников». Ни одно порядочное агентство не будет продавать контракты своих клиентов дешевле стоимости их покупки, в случае, если у клиента возникает такая необходимость. 

9. Действие американской брокерской системы утверждено законодательно.

Что это значит? То, что агентства недвижимости страны не имеют права брать какое-либо денежное вознаграждение с покупателя за свои услуги.

Это связано с действием в Тайланде американской брокерской системы, согласно которой все комиссионные вознаграждения уже включены в стоимость недвижимости застройщиком или продавцом.
 
В этом кардинальное отличие от России. Поэтому многие наши соотечественники, покупая недвижимость в Тайланде совершают ошибку, надеясь сэкономить на приобретении квартиры напрямую от застройщика. 

Кому идет комиссионное вознаграждение в случае приобретения вами квартиры напрямую через официальный сайт застройщика? Оно идет менеджеру, который заключает сделку.

Менеджер менее привязан к компании застройщика и не несет ответственность лично за вас и за репутацию компании. В такой ситуации вы просто очередной клиент, которого он забывает, заключив сделку.

Менеджер не заинтересован лично в вас и в предоставлении вам особых услуг, так как для него важно количество клиентов, а не качество обслуживания. Не удивительно, если через год-два он уйдет к компании-конкуренту, если изменится ситуация на рынке. 

В случае, если вы попадете в трудное финансовое положение или как-то иначе изменятся обстоятельства, вынуждающие вас перепродать контракт, 
крупное агентство сможет помочь Вам в оперативной продаже, так как постоянный клиентский поток на покупку недвижимости.

Менеджер в этом случае не может ставить Вашу продажу в приоритет продаж компании, на которую работает, пока в проекте будут сохраняться квартиры напрямую от компании застройщика. 

И наконец - задача менеджера в том, чтобы продать какой-то определенный проект. 

10. Задача профессионального агентства.

Одна из главных целей профессионального агентства — это обеспечить клиента полной сравнительной информацию о проектах, что дает вам возможность опираться в выборе только на свои интересы.

Не меньшую роль играет послепродажный сервис, который способно предоставить только высококвалифицированное агентство. Сюда входят выписки счетов, корректирование графика платежей, помощь в оформлении документов и даже элементарные житейские советы.

Работа в сфере недвижимости требует колоссальной ответственности и проработки большого объема информации. Мы уважаем и ценим своих клиентов их время и деньги. Поэтому стараемся предоставлять исчерпывающую информацию о покупке недвижимости и исключать любые риски, связанные с таким серьезным шагом как покупка недвижимости за границей.

Олег Смыков,
Агентство Недвижимости «Паттайя Град»
декабрь 2014 год.